拿什么拯救中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)塌方式腐�。ɡm(xù)）
第五個(gè)環(huán)節(jié)，是開(kāi)發(fā)商征用農(nóng)村的土地，其腐敗程度最為嚴(yán)重.曹建海說(shuō)，我國(guó)從設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)政策規(guī)劃開(kāi)始，到后來(lái)出臺(tái)的實(shí)驗(yàn)區(qū)、綜合開(kāi)發(fā)區(qū)、金融區(qū)、貿(mào)易區(qū)等等明目繁多的區(qū)域，占用了大量的農(nóng)民土地.這些土地的使用、設(shè)計(jì)、規(guī)劃和實(shí)施均由地方政府操辦，政府在征用土地的時(shí)候，不是征求農(nóng)民的意見(jiàn)，而是直接與村委會(huì)對(duì)接，甚至直接與村書(shū)記洽談.
按照我國(guó)的黨政分工慣例，村支書(shū)負(fù)責(zé)政治、人事和黨政教育，村主任負(fù)責(zé)整個(gè)村務(wù)具體事項(xiàng).但我國(guó)的農(nóng)村實(shí)情卻不是這樣，大事小事都是書(shū)記說(shuō)了算.所以，很多時(shí)候，村書(shū)記伙同村委一竿子領(lǐng)導(dǎo)采取假簽名方式，并沒(méi)有得到村民的同意，與政府與開(kāi)發(fā)商私定土地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議.這樣，村委會(huì)就把熟地交給地方政府，生地交給開(kāi)發(fā)商.
曹建海說(shuō)，農(nóng)村的土地占用與城市的不同，每一次占用都是一大片一大片的.所以，村官的貪污數(shù)字往往很大.現(xiàn)在，隨意抽查一個(gè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)了的村級(jí)土地開(kāi)發(fā)區(qū)，村官的腐敗幾乎是100%的概率，只要查出村官的貪污，順藤摸瓜，肯定能查出鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)、區(qū)縣一級(jí)包括市級(jí)政府官員的連帶性腐敗，很多群體腐敗都來(lái)源于此.
開(kāi)發(fā)商的能耐到了腐敗政府文件的程度
開(kāi)發(fā)商拿到土地以后，就進(jìn)入規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié).
第一個(gè)環(huán)節(jié)就是規(guī)劃環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商很容易改變規(guī)劃用途.曹建海說(shuō)，按照制度規(guī)定，開(kāi)發(fā)商自拿到土地的時(shí)候，也就是政府土地規(guī)劃批文到手的時(shí)候，土地用途等事項(xiàng)規(guī)定的明明白白.但開(kāi)發(fā)商有通天的本領(lǐng)，會(huì)游說(shuō)土地主管部門(mén).理由有多種，從我們多年的調(diào)研情況看，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)以拿地價(jià)高，依次推高房?jī)r(jià)，不利于房?jī)r(jià)的調(diào)控為說(shuō)辭，說(shuō)服政府官員改變批文規(guī)劃，最終拿到修改后的方案.
這樣就能達(dá)到修改建筑容積率的目的，本來(lái)是2倍，它可以擴(kuò)大到4倍、6倍.長(zhǎng)期以來(lái)，開(kāi)發(fā)商們都在這么做.在這個(gè)環(huán)節(jié)中，名義上是打報(bào)告，白紙黑字，寫(xiě)得明明白白，但私下里開(kāi)始行賄，慣用暗渡陳倉(cāng)之手段.客觀地說(shuō)，這個(gè)環(huán)節(jié)的腐敗還不算是嚴(yán)重的.
最嚴(yán)重的環(huán)節(jié)是修改土地的規(guī)劃用途，這個(gè)又算是一個(gè)環(huán)節(jié).開(kāi)發(fā)商往往是以工業(yè)用地名義拿地，使用時(shí)卻改成商業(yè)用地和住宅用地.工業(yè)用地價(jià)格較低，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格較高.曹建海說(shuō)，具有土地修改權(quán)力的往往是市長(zhǎng)、常務(wù)副市長(zhǎng)和土地規(guī)劃局局長(zhǎng).從我們已經(jīng)立案、調(diào)查和定案的腐敗官員中看，土地規(guī)劃局局長(zhǎng)和相關(guān)官員.沒(méi)有幾個(gè)是不出事的.工業(yè)用地往往是掛牌的比較多，與拍賣(mài)相比，定價(jià)比較低，行賄的概率較低，但開(kāi)發(fā)商得到一個(gè)土地修改批文，送給修改批文官員幾套房屋是很容易的事.
第三個(gè)環(huán)節(jié)是建設(shè)環(huán)節(jié).曹建海說(shuō)，開(kāi)發(fā)商要先找設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)、施工等工序.在這個(gè)環(huán)節(jié)，私人對(duì)私人一般行賄不會(huì)太多，相對(duì)還是比較市場(chǎng)化、比較公正.等房屋建設(shè)到具備預(yù)售條件的時(shí)候，如果得到審批提前預(yù)售，開(kāi)發(fā)商就會(huì)得到太多的好處.為達(dá)到這個(gè)目的，開(kāi)發(fā)商就會(huì)賄賂各級(jí)建委的主管市場(chǎng)銷(xiāo)售部門(mén).
在房屋建設(shè)過(guò)程中，涉及到消防部門(mén)、電力部門(mén)、水利部門(mén)等，都要進(jìn)行行賄打點(diǎn).不行賄、不打點(diǎn)就通不過(guò).最后，進(jìn)入驗(yàn)收環(huán)節(jié)，都是政府部門(mén)驗(yàn)收，進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)等等，這么多環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)商都要進(jìn)行賄賂.
另外還有金融與財(cái)政環(huán)節(jié).開(kāi)發(fā)商要開(kāi)發(fā)房屋建設(shè)用地，首先要獲得資金的支持，要向銀行貸款，要獲得理想的貸款數(shù)額和貸款低利率，就要賄賂銀行主管行長(zhǎng).
所以說(shuō)，房地產(chǎn)的每一個(gè)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)都存在著腐敗.而這些行賄的成本最終都算進(jìn)房?jī)r(jià)里面，否則，房?jī)r(jià)不會(huì)這么高的.
從開(kāi)發(fā)商資金輸出成本角度看，也是第四個(gè)環(huán)節(jié).曹建海說(shuō)，一方面是向政府提交土地出讓金成本，是必須上交的凈資本；一方面是賄賂官員的資金成本，伸縮幅度較大.房地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)不成文、但都在遵循執(zhí)行的暗律，就是賄賂的資金成本占房屋銷(xiāo)售額的20%左右，這是非常高的一筆成本.
他舉了個(gè)例子，說(shuō)前幾年西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生一起房地產(chǎn)商集體對(duì)抗政府的事件.西安政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把房屋銷(xiāo)售利潤(rùn)保持在10%左右，開(kāi)發(fā)商集體反對(duì).理由是10%的利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商根本不掙錢(qián)，30%左右毛利才能保住微薄的利潤(rùn).
原因是，政府在給開(kāi)發(fā)商核算利潤(rùn)的時(shí)候，算得是明帳，沒(méi)有包含賄賂成本.而開(kāi)發(fā)商必須把賄賂成本算進(jìn)去，但又不能明說(shuō)，這就是事件持續(xù)僵持的原因.直到有人私下把賄賂帳算給政府官員聽(tīng)了以后，西安政府才撤銷(xiāo)10%的規(guī)定.
曹建海進(jìn)一步說(shuō)，我們可以算一筆總賬.拿2013年來(lái)說(shuō)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)房屋銷(xiāo)售額是8.14萬(wàn)億人民幣，再乘以20%，約等于1.63萬(wàn)億人民幣，這也是去年一年中開(kāi)發(fā)商的行賄數(shù)額.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了18號(hào)文件，由國(guó)家住宅建委牽頭取消了以經(jīng)適房為主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策，同年房地產(chǎn)進(jìn)入高速建設(shè)時(shí)期，市場(chǎng)放大，價(jià)格一路上漲，直到現(xiàn)在.從2003年到2014年的11年間，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)核算，全國(guó)的房屋銷(xiāo)售額是41.32萬(wàn)億人民幣，乘以20%，就是約8.26萬(wàn)億人民幣的賄賂額度.實(shí)事求是講，這個(gè)數(shù)字只是賄賂總量中的九牛一毛而已，所以，腐敗程度非常嚴(yán)重.
國(guó)家應(yīng)立即改變其土地征用政策
房地產(chǎn)腐敗為什么這么嚴(yán)重？主要問(wèn)題在哪兒？板子該打誰(shuí)？
曹建海指出，房地產(chǎn)腐敗為什么這么嚴(yán)重？主要問(wèn)題在哪兒？主要是土地產(chǎn)權(quán)不清楚，土地征用政策不對(duì)路.
比如說(shuō)，農(nóng)村的集體土地經(jīng)營(yíng)支配權(quán)本應(yīng)該歸村民所有，但實(shí)際是變成村委書(shū)記和村長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，村民的意見(jiàn)都被村書(shū)記代表了.所以，村書(shū)記就可以很隨意地代村民簽署土地使用權(quán)，甚至截留土地使用金.
城市的土地本歸國(guó)家所有，但實(shí)際上變成了地方政府所有.而地方政府是有相關(guān)的個(gè)別官員在支配，某種程度上說(shuō)，就是一個(gè)官員或幾個(gè)官員在支配著土地使用權(quán).
還有一個(gè)更大的問(wèn)題是，我國(guó)的行業(yè)法律、法規(guī)都是國(guó)務(wù)院各個(gè)主管部門(mén)制定的.每個(gè)政策從制定初始看都很完善，很到位.然而，一旦實(shí)施經(jīng)過(guò)實(shí)際操作后，問(wèn)題都出來(lái)了.明顯的特征就是都從自身的利益出發(fā)，制定的目的就是保留審批權(quán).審批是真的，具有控制權(quán).其他像審查、監(jiān)管和信息披露等事項(xiàng)都是虛的，實(shí)際上根本就沒(méi)有起到把關(guān)的作用.只要給錢(qián)都是順風(fēng)順?biāo)唤o錢(qián)什么都過(guò)不去.這樣就把開(kāi)發(fā)商錘煉成了賄賂高手，他哪個(gè)部門(mén)都接觸，什么角色的官員都要打交道，這樣的層層關(guān)卡再不開(kāi)化的商人也會(huì)磨出行賄靈氣來(lái).
主管土地和房地產(chǎn)的各個(gè)部門(mén)都有紀(jì)檢部門(mén)，但出了問(wèn)題都采取大事化小，小事化了的方式，不愿意往上級(jí)部門(mén)上報(bào).執(zhí)法部門(mén)和房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管，名義上都有，都是虛的，沒(méi)用的，每個(gè)部門(mén)都想不作為還要撈好處，都想吃唐僧肉，中國(guó)土地征用和房地產(chǎn)也除了這么多大問(wèn)題，板子應(yīng)該打誰(shuí)？最終誰(shuí)都打不著，沒(méi)人承擔(dān)這個(gè)責(zé)任.
經(jīng)濟(jì)體制改革很重要.曹建海說(shuō)，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)改革更重要，要進(jìn)行改革，應(yīng)該與國(guó)有土地保持平等的權(quán)力.其次，應(yīng)該嚴(yán)格限制土地征用這個(gè)工具.
他建議，征用土地最好有國(guó)家來(lái)審批，各級(jí)地方政府部門(mén)在有土地征用需求時(shí)，上報(bào)國(guó)家，國(guó)家同意后，方可征用.農(nóng)村土地的征用，也應(yīng)征得國(guó)家同意后，由農(nóng)民自己與土地征用主管部門(mén)直接交易.現(xiàn)在是地方政府和農(nóng)村村委會(huì)直接壟斷了這個(gè)交易，形成獨(dú)買(mǎi)獨(dú)賣(mài)，從中獲取利益.由于土地產(chǎn)權(quán)不清，形成土地歸地方所有，地方官員支配的局面，太多的地方政府部門(mén)和太多的官員又從中分食.
曹建海最后指出，中國(guó)要保護(hù)好耕地，嚴(yán)格禁止占補(bǔ)平衡的做法.占補(bǔ)平衡是目前中國(guó)一個(gè)非常荒謬的土地置換方式.現(xiàn)在的做法是，先占一塊可耕地，再開(kāi)肯一塊非耕地，也就是生地，有些新開(kāi)墾的生地簡(jiǎn)直就是石頭地或鹽堿地，從中可以進(jìn)行面積置換.這個(gè)領(lǐng)域的問(wèn)題非常嚴(yán)重，弄虛作假，從中滋生的腐敗形成一種組織性的腐敗，大量的國(guó)土部門(mén)都已經(jīng)參入其中，已達(dá)到了登峰造極的地步.
要嚴(yán)格禁止地方政府從土地上的謀利，曹建海警告說(shuō)，我們發(fā)現(xiàn)，地方政府的謀利最后都變成公眾的負(fù)擔(dān)，公眾在現(xiàn)有比較高的稅負(fù)基礎(chǔ)上又加了一成.這樣，地方政府就變成了一個(gè)私人公司，與開(kāi)發(fā)商走到一起，貪婪成癮，失去了公共管理的功能，與公眾的意愿完全背離.所以，只有打破地方政府對(duì)土地的壟斷，房地產(chǎn)價(jià)格才會(huì)減下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)真正意義上地搞活.
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