轉(zhuǎn)自鳳凰財(cái)經(jīng)-地產(chǎn)股跌，退房聲起，反炒房戰(zhàn)打響，樓市正在開啟新變局
巨輪轉(zhuǎn)向，通常都是從一些微小的事件開始的.
2018年6月，北京通州樓盤，首次出現(xiàn)因降價(jià)而導(dǎo)致的業(yè)主退房事件；同時(shí)，在局部地區(qū)，“一成首付”式營銷重現(xiàn)江湖.
房企銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，而地產(chǎn)股卻接連下跌.半年時(shí)間，房地產(chǎn)板塊市值蒸發(fā)超萬億，部分地產(chǎn)股從最高點(diǎn)直接腰斬，跑輸本就弱勢的
大盤.
更耐人尋味的是，作為房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性龍頭，萬科卻宣稱“去房地產(chǎn)化”；而在三四線大舉攻城略地的碧桂園，則悄悄開啟了收縮戰(zhàn)
略.
在監(jiān)管層面，反炒房戰(zhàn)以前所未有的高態(tài)勢開啟.住建部聯(lián)合公安部、稅務(wù)總局、銀保監(jiān)委等七部委，針對(duì)北上廣深杭等30城，展開為期
半年的房地產(chǎn)市場治亂行動(dòng)，劍指投機(jī)炒房、黑中介、違規(guī)銷售以及違法房地產(chǎn)廣告.
……
山雨欲來風(fēng)滿樓，樓市迎來新的變局時(shí)刻？
退房再現(xiàn)，偶然還是必然？
6月30日，北京通州某樓盤，數(shù)十業(yè)主圍住售樓處，要求退房.
去年年底，該樓盤備案價(jià)高達(dá)3.75萬元；今年新一期的銷售均價(jià)則調(diào)整到2.6萬元.不到一年時(shí)間，每平跌了1萬元.一套100方的房子，
業(yè)主還沒收樓，賬面損失就超過100萬元.
當(dāng)然，通州退房事件有其特殊性.
該樓盤雖然位于北京通州，但遠(yuǎn)離通州城區(qū)，而距離廊坊只有2公里，實(shí)際上與環(huán)京樓市相差無異.最近一年來，環(huán)京樓市接近腰斬，出
現(xiàn)退房潮也在意料之中.
雖然目前來看，通州退房事件還只是孤例.但熟悉歷史的人都知道，在2008年、2011年和2014年，每逢房價(jià)下跌的關(guān)頭，業(yè)主退房事件總
是層出不窮.
可以料想，如果房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，開發(fā)商以降價(jià)回籠資金，曾經(jīng)在高位接盤的業(yè)主，恐怕多數(shù)都會(huì)拋棄契約精神，尋求退房或補(bǔ)償?shù)?br>可能.
這，顯然只是開始.
房企銷售再創(chuàng)新高VS地產(chǎn)股暴跌
樓市的信號(hào)越發(fā)背離.
一邊是房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，熱點(diǎn)城市房價(jià)仍在一路上漲；
另一邊，地產(chǎn)股卻出現(xiàn)連續(xù)大跌，明顯跑輸大盤.半年時(shí)間，房地產(chǎn)板塊市值蒸發(fā)約5000億元，市凈率創(chuàng)出五年新低.
房企的銷售規(guī)模再創(chuàng)新高.克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，TOP100房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%.
龍頭房企中，碧桂園憑超4000億元的銷售額位居第一，緊隨其后的是恒大和萬科，分別為3040億元、3030.2億元，較去年同期分別增長
24.5%和9.3%.
然而，無論是龍頭房企還是普通房企，股價(jià)均與銷售勢頭出現(xiàn)背離.
與2018年上半年最高點(diǎn)相比，幾乎所有房企股價(jià)都出現(xiàn)下跌：
不到一個(gè)月時(shí)間，碧桂園跌了將近30%；
今年上半年，萬科從最高點(diǎn)跌落接近50%；
以產(chǎn)業(yè)造城著稱的華夏幸福，同樣基本接近腰斬；
以豪宅為主要產(chǎn)品的泰禾集團(tuán)，跌幅則高達(dá)60%以上.
之所以會(huì)出現(xiàn)如此嚴(yán)重的背離，原因是多方面的.
一是樓市政策開始趨緊，尤其是棚改貨幣化全面收緊.這對(duì)以三四線為主要戰(zhàn)場的開發(fā)商，形成迫在眉睫的現(xiàn)實(shí)壓力，股市率先做出反
應(yīng).
二是房企現(xiàn)金流面臨壓力.房企資產(chǎn)負(fù)債率一向較高.據(jù)wind數(shù)據(jù)，2018年一季度房企負(fù)債率高達(dá)79.42%，創(chuàng)下13年新高.
隨著信用債、海外債、非標(biāo)融資等融資渠道全面收緊，下半年即將進(jìn)入償付高峰期的房企，普遍面臨著現(xiàn)金流的壓力.
三是政策不確定增強(qiáng).今年上半年，樓市調(diào)控有進(jìn)一步增強(qiáng)的趨勢.尤其是隨著寬貨幣基調(diào)的重新開啟，樓市監(jiān)控也進(jìn)入前所未有的強(qiáng)壓
態(tài)勢.整個(gè)市場面臨著越來越大的不確定性.
萬科拋棄“房地產(chǎn)”，意味著什么？
6月29日，萬科召開2017股東大會(huì)，在會(huì)上，郁亮表示：
十年后萬科還是房地產(chǎn)公司的話，應(yīng)該是比較慘的.我現(xiàn)在在琢磨我們各地的公司把“地產(chǎn)”這幾個(gè)字都拿掉，萬科的名字取得太好了，
沒有叫萬科地產(chǎn)，而是萬科企業(yè).
萬科拋棄房地產(chǎn)？雖然噱頭的意義更多，但這也足以說明房地產(chǎn)企業(yè)在形式上都開始去地產(chǎn)化.
2016年，港股“恒大地產(chǎn)”更名為“中國恒大”；
2018年3月，“時(shí)代地產(chǎn)”更名為“時(shí)代中國”；
2018年6月，“合景泰富地產(chǎn)集團(tuán)”則更名為“合景泰富控股集團(tuán)”；
2018年7月，“龍湖地產(chǎn)”更名為“龍湖集團(tuán)”；
各大房企，不僅在名稱上開始去地產(chǎn)化，在實(shí)踐中都開始尋求多元化轉(zhuǎn)型.萬科要做美好生活服務(wù)商，恒大宣布向向健康、文旅和高科技
產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍，碧桂園則進(jìn)軍智能制造，打造起機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園……
早在2014年，就有不少房企判斷，房地產(chǎn)將由黃金時(shí)代步入白銀時(shí)代.屆時(shí)，依托高負(fù)債擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)，將普遍遭遇發(fā)展瓶頸.
雖然這一預(yù)言最終被漲價(jià)去庫存和棚改貨幣化所打破，但該來的總會(huì)來.
高負(fù)債率的風(fēng)險(xiǎn)，越來越趨緊的樓市管制，加上未來的高度不確定性，讓房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的發(fā)展可能.
正如2014年郁亮在《人民日?qǐng)?bào)》撰文所寫道的：
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào).只不過，過去“膽大為王”，人人皆可賺錢且越膽大越賺
錢的時(shí)代結(jié)束了.
寬貨幣下，反炒房戰(zhàn)打響
定向降準(zhǔn)剛剛落地，央行剛剛宣布貨幣政策從“合理穩(wěn)定”變成“合理充�！�，七部委的反炒房治理行動(dòng)就開始上馬.
時(shí)間點(diǎn)的巧合并非偶然，而是顯而易見的對(duì)沖.
寬貨幣，是經(jīng)濟(jì)下行、中小企業(yè)融資成本高企、信用債危機(jī)陡現(xiàn)和貿(mào)易爭端白熱化的應(yīng)對(duì)手段，其意在于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和減少流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而
不在于托房價(jià).
然而，任何一次放水，無論是否定向，貨幣之水都會(huì)肆溢到樓市中去.為防止在寬貨幣之下，房價(jià)再度出現(xiàn)上漲勢頭，以反炒房為代表的
嚴(yán)監(jiān)管，就成為迫在眉睫的對(duì)沖手段.
在樓市風(fēng)險(xiǎn)累積的重要關(guān)口，寬貨幣的利好不能再被樓市所劫持，所以緊樓市就跟隨而上.
與反炒房戰(zhàn)同時(shí)到來的，還有棚改貨幣化全面收緊、限制人才落戶購房、限制企事業(yè)單位購房等配套手段，樓市強(qiáng)監(jiān)管的意味不言自明.
房價(jià)維穩(wěn)
無論房價(jià)下一步怎么走，樓市的確已經(jīng)到了變局時(shí)刻.
其一，從監(jiān)管層面而言，房價(jià)維穩(wěn)已經(jīng)成為重中之重.所謂維穩(wěn)，既要防止房價(jià)繼續(xù)大幅上漲，又要避免發(fā)生大跌的危機(jī).反炒房戰(zhàn)，意
在遏制房價(jià)上漲；而限售限價(jià)等冰凍手段，意在防范大跌.雙管齊下，冰封房價(jià).
其二，從市場層面來看，房價(jià)暴漲的負(fù)面效應(yīng)越來越顯著.不僅居民對(duì)此深有體會(huì)，連資本市場和房地產(chǎn)企業(yè)本身都開始提前做出調(diào)整，
加以應(yīng)對(duì).
其三，內(nèi)憂外患之下，房地產(chǎn)的作用不能再被強(qiáng)化.外有美國加息縮表和貿(mào)易爭端，內(nèi)有經(jīng)濟(jì)增長壓力和債務(wù)壓力，去杠桿的政策不會(huì)輕
易放松，而脫虛就實(shí)的傾向也不能再反復(fù)了.
提前還房貸劃算嗎？
房貸30年，已經(jīng)還了5年，剩余的房貸提前還清劃算嗎？如果選擇了提前還房貸，又有哪些方式可以選擇？那種方式最劃算、利息最低？
掃碼關(guān)注“多多說錢”，我的朋友多多會(huì)帶你看懂提前還房貸的優(yōu)缺點(diǎn)!
