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發(fā)言人 smithcn 發(fā)信 發(fā)帖:29 回復(fù):17 注冊(cè)時(shí)間:2007-12-15 09:59:37

發(fā)表于2018-07-12 17:07:31 [舉報(bào)本帖] 編輯 樓主 轉(zhuǎn)自鳳凰財(cái)經(jīng)-地產(chǎn)股跌，退房聲起，反炒房戰(zhàn)打響，樓市正在開(kāi)啟新變局 巨輪轉(zhuǎn)向，通常都是從一些微小的事件開(kāi)始的. 2018年6月，北京通州樓盤(pán)，首次出現(xiàn)因降價(jià)而導(dǎo)致的業(yè)主退房事件；同時(shí)，在局部地區(qū)，“一成首付”式營(yíng)銷(xiāo)重現(xiàn)江湖. 房企銷(xiāo)售規(guī)模再創(chuàng)新高，而地產(chǎn)股卻接連下跌.半年時(shí)間，房地產(chǎn)板塊市值蒸發(fā)超萬(wàn)億，部分地產(chǎn)股從最高點(diǎn)直接腰斬，跑輸本就弱勢(shì)的 大盤(pán). 更耐人尋味的是，作為房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性龍頭，萬(wàn)科卻宣稱(chēng)“去房地產(chǎn)化”；而在三四線大舉攻城略地的碧桂園，則悄悄開(kāi)啟了收縮戰(zhàn) 略. 在監(jiān)管層面，反炒房戰(zhàn)以前所未有的高態(tài)勢(shì)開(kāi)啟.住建部聯(lián)合公安部、稅務(wù)總局、銀保監(jiān)委等七部委，針對(duì)北上廣深杭等30城，展開(kāi)為期 半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)治亂行動(dòng)，劍指投機(jī)炒房、黑中介、違規(guī)銷(xiāo)售以及違法房地產(chǎn)廣告. …… 山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，樓市迎來(lái)新的變局時(shí)刻？ 退房再現(xiàn)，偶然還是必然？ 6月30日，北京通州某樓盤(pán)，數(shù)十業(yè)主圍住售樓處，要求退房. 去年年底，該樓盤(pán)備案價(jià)高達(dá)3.75萬(wàn)元；今年新一期的銷(xiāo)售均價(jià)則調(diào)整到2.6萬(wàn)元.不到一年時(shí)間，每平跌了1萬(wàn)元.一套100方的房子， 業(yè)主還沒(méi)收樓，賬面損失就超過(guò)100萬(wàn)元. 當(dāng)然，通州退房事件有其特殊性. 該樓盤(pán)雖然位于北京通州，但遠(yuǎn)離通州城區(qū)，而距離廊坊只有2公里，實(shí)際上與環(huán)京樓市相差無(wú)異.最近一年來(lái)，環(huán)京樓市接近腰斬，出 現(xiàn)退房潮也在意料之中. 雖然目前來(lái)看，通州退房事件還只是孤例.但熟悉歷史的人都知道，在2008年、2011年和2014年，每逢房?jī)r(jià)下跌的關(guān)頭，業(yè)主退房事件總 是層出不窮. 可以料想，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，開(kāi)發(fā)商以降價(jià)回籠資金，曾經(jīng)在高位接盤(pán)的業(yè)主，恐怕多數(shù)都會(huì)拋棄契約精神，尋求退房或補(bǔ)償?shù)?br>可能. 這，顯然只是開(kāi)始. 房企銷(xiāo)售再創(chuàng)新高VS地產(chǎn)股暴跌 樓市的信號(hào)越發(fā)背離. 一邊是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模再創(chuàng)新高，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍在一路上漲； 另一邊，地產(chǎn)股卻出現(xiàn)連續(xù)大跌，明顯跑輸大盤(pán).半年時(shí)間，房地產(chǎn)板塊市值蒸發(fā)約5000億元，市凈率創(chuàng)出五年新低. 房企的銷(xiāo)售規(guī)模再創(chuàng)新高.克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，TOP100房企整體銷(xiāo)售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%. 龍頭房企中，碧桂園憑超4000億元的銷(xiāo)售額位居第一，緊隨其后的是恒大和萬(wàn)科，分別為3040億元、3030.2億元，較去年同期分別增長(zhǎng) 24.5%和9.3%. 然而，無(wú)論是龍頭房企還是普通房企，股價(jià)均與銷(xiāo)售勢(shì)頭出現(xiàn)背離. 與2018年上半年最高點(diǎn)相比，幾乎所有房企股價(jià)都出現(xiàn)下跌： 不到一個(gè)月時(shí)間，碧桂園跌了將近30%； 今年上半年，萬(wàn)科從最高點(diǎn)跌落接近50%； 以產(chǎn)業(yè)造城著稱(chēng)的華夏幸福，同樣基本接近腰斬； 以豪宅為主要產(chǎn)品的泰禾集團(tuán)，跌幅則高達(dá)60%以上. 之所以會(huì)出現(xiàn)如此嚴(yán)重的背離，原因是多方面的. 一是樓市政策開(kāi)始趨緊，尤其是棚改貨幣化全面收緊.這對(duì)以三四線為主要戰(zhàn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，形成迫在眉睫的現(xiàn)實(shí)壓力，股市率先做出反 應(yīng). 二是房企現(xiàn)金流面臨壓力.房企資產(chǎn)負(fù)債率一向較高.據(jù)wind數(shù)據(jù)，2018年一季度房企負(fù)債率高達(dá)79.42%，創(chuàng)下13年新高. 隨著信用債、海外債、非標(biāo)融資等融資渠道全面收緊，下半年即將進(jìn)入償付高峰期的房企，普遍面臨著現(xiàn)金流的壓力. 三是政策不確定增強(qiáng).今年上半年，樓市調(diào)控有進(jìn)一步增強(qiáng)的趨勢(shì).尤其是隨著寬貨幣基調(diào)的重新開(kāi)啟，樓市監(jiān)控也進(jìn)入前所未有的強(qiáng)壓 態(tài)勢(shì).整個(gè)市場(chǎng)面臨著越來(lái)越大的不確定性. 萬(wàn)科拋棄“房地產(chǎn)”，意味著什么？ 6月29日，萬(wàn)科召開(kāi)2017股東大會(huì)，在會(huì)上，郁亮表示： 十年后萬(wàn)科還是房地產(chǎn)公司的話，應(yīng)該是比較慘的.我現(xiàn)在在琢磨我們各地的公司把“地產(chǎn)”這幾個(gè)字都拿掉，萬(wàn)科的名字取得太好了， 沒(méi)有叫萬(wàn)科地產(chǎn)，而是萬(wàn)科企業(yè). 萬(wàn)科拋棄房地產(chǎn)？雖然噱頭的意義更多，但這也足以說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)在形式上都開(kāi)始去地產(chǎn)化. 2016年，港股“恒大地產(chǎn)”更名為“中國(guó)恒大”； 2018年3月，“時(shí)代地產(chǎn)”更名為“時(shí)代中國(guó)”； 2018年6月，“合景泰富地產(chǎn)集團(tuán)”則更名為“合景泰富控股集團(tuán)”； 2018年7月，“龍湖地產(chǎn)”更名為“龍湖集團(tuán)”； 各大房企，不僅在名稱(chēng)上開(kāi)始去地產(chǎn)化，在實(shí)踐中都開(kāi)始尋求多元化轉(zhuǎn)型.萬(wàn)科要做美好生活服務(wù)商，恒大宣布向向健康、文旅和高科技 產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍，碧桂園則進(jìn)軍智能制造，打造起機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園…… 早在2014年，就有不少房企判斷，房地產(chǎn)將由黃金時(shí)代步入白銀時(shí)代.屆時(shí)，依托高負(fù)債擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)，將普遍遭遇發(fā)展瓶頸. 雖然這一預(yù)言最終被漲價(jià)去庫(kù)存和棚改貨幣化所打破，但該來(lái)的總會(huì)來(lái). 高負(fù)債率的風(fēng)險(xiǎn)，越來(lái)越趨緊的樓市管制，加上未來(lái)的高度不確定性，讓房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始尋求新的發(fā)展可能. 正如2014年郁亮在《人民日?qǐng)?bào)》撰文所寫(xiě)道的： 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào).只不過(guò)，過(guò)去“膽大為王”，人人皆可賺錢(qián)且越膽大越賺 錢(qián)的時(shí)代結(jié)束了. 寬貨幣下，反炒房戰(zhàn)打響 定向降準(zhǔn)剛剛落地，央行剛剛宣布貨幣政策從“合理穩(wěn)定”變成“合理充裕”，七部委的反炒房治理行動(dòng)就開(kāi)始上馬. 時(shí)間點(diǎn)的巧合并非偶然，而是顯而易見(jiàn)的對(duì)沖. 寬貨幣，是經(jīng)濟(jì)下行、中小企業(yè)融資成本高企、信用債危機(jī)陡現(xiàn)和貿(mào)易爭(zhēng)端白熱化的應(yīng)對(duì)手段，其意在于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和減少流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而 不在于托房?jī)r(jià). 然而，任何一次放水，無(wú)論是否定向，貨幣之水都會(huì)肆溢到樓市中去.為防止在寬貨幣之下，房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)上漲勢(shì)頭，以反炒房為代表的 嚴(yán)監(jiān)管，就成為迫在眉睫的對(duì)沖手段. 在樓市風(fēng)險(xiǎn)累積的重要關(guān)口，寬貨幣的利好不能再被樓市所劫持，所以緊樓市就跟隨而上. 與反炒房戰(zhàn)同時(shí)到來(lái)的，還有棚改貨幣化全面收緊、限制人才落戶購(gòu)房、限制企事業(yè)單位購(gòu)房等配套手段，樓市強(qiáng)監(jiān)管的意味不言自明. 房?jī)r(jià)維穩(wěn) 無(wú)論房?jī)r(jià)下一步怎么走，樓市的確已經(jīng)到了變局時(shí)刻. 其一，從監(jiān)管層面而言，房?jī)r(jià)維穩(wěn)已經(jīng)成為重中之重.所謂維穩(wěn)，既要防止房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，又要避免發(fā)生大跌的危機(jī).反炒房戰(zhàn)，意 在遏制房?jī)r(jià)上漲；而限售限價(jià)等冰凍手段，意在防范大跌.雙管齊下，冰封房?jī)r(jià). 其二，從市場(chǎng)層面來(lái)看，房?jī)r(jià)暴漲的負(fù)面效應(yīng)越來(lái)越顯著.不僅居民對(duì)此深有體會(huì)，連資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)本身都開(kāi)始提前做出調(diào)整， 加以應(yīng)對(duì). 其三，內(nèi)憂外患之下，房地產(chǎn)的作用不能再被強(qiáng)化.外有美國(guó)加息縮表和貿(mào)易爭(zhēng)端，內(nèi)有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力和債務(wù)壓力，去杠桿的政策不會(huì)輕 易放松，而脫虛就實(shí)的傾向也不能再反復(fù)了. 提前還房貸劃算嗎？ 房貸30年，已經(jīng)還了5年，剩余的房貸提前還清劃算嗎？如果選擇了提前還房貸，又有哪些方式可以選擇？那種方式最劃算、利息最低？ 掃碼關(guān)注“多多說(shuō)錢(qián)”，我的朋友多多會(huì)帶你看懂提前還房貸的優(yōu)缺點(diǎn)!

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